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2019-02-17 19:45 来源:天翼网

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新房

你真的了解在美国租房吗?房东和租客的权益该如何保障

2019-02-17 14:42
来源:凤凰房产海外

移民或留学生来美,人生地不熟,难免会面临到很多与法律相关的问题,不知如何处理才妥当。美国是一个保障民权的国家,事先知道自己租屋的权益,争取合理的待遇,对房东和房客双方而言都十分重要。


租屋合约通常有两种,一种是以月为计算单位(month by month),房东或房客都有权可以在三十天之前通知搬家。另一种是以一年、两年或三年为期的租约,就比较复杂,但搬家通知也必须至少三十天前,甚至六十天、九十天都可能,以双方订的合约内容为准。

在美国租屋的民事案件,赔偿金额通常不超过美金5000元,花钱请律师并不划算。有争议时,可以到各城市地方法院的小额法庭(Small Claim Court)自行填写好简单扼要的诉状,列名排队,等候审讯日期,通常不超过一两个月即会排定出庭期。

租屋Q&A:
1. 在美国租房子,是否一定需要签合约?
租约可以是口头的,也可以是书面的。但是,一年以上的长期租约通常要求是书面的才具法律效力。
口头合约口头上达成协议也可以具备法律效力。但随时闲推移,双方对合约的记忆和理解可能都有变化,加上口说无凭,经常会产生不必要的纠纷及误会,最好双方签署书面的合约为好。

书面合约一定要仔细阅读,因为有时租约会有特别的规定或条款。同时,留意合约上留空的地方是否在你签字之前已经填写完整。签字之后,你有权索要一份副本。
租房时,向房东或其经纪人索要房东的名字,地址和电话。遇到紧急情况或需要房东修理时,可以及时通知房东或其代理。房客可以要求房东将其联络电话写入合约上。

 

2. 是否所有租屋合约都一样?
不是的。租屋合约主要有二种,一是固定期限的长期租约(LEASE),二是每周或每月的短期租约(RENTAL AGREEMENT)。除非你违反长期租约或者短期租约规定,否则房东不能擅自更改租约期限或者加租。房东也不能在租约到期前让你搬走。
短期租约并没有一定期限,直到你决定搬出或者房东要求你离开。如果你要搬走,需要提前三十天通知房东。如果房东要加租,加租幅度在10%或以下,必须提前三十天以书面形式通知租客;加租幅度在10%以上的,则提前六十天。

 

3. 合约看起来像是官方文件一样打印好的,我可以更改书面合约吗?

不要被这些正规打印好的表格被迷惑住,房东所提供的合约表格大都偏袒房东,里面的内容都可以透过双方协商而进行改动。只要房东同意,在你签字前可以进行修改。可在合同上直接划去双方都同意删除的部分,或者进行补充。双方都必须在更改的地方注明各自的姓名缩写。

4. 我和房东签了一年的合约,但住了二个月就不想住了,能退吗?
一般不能,除非房东同意。一旦租客签署了长期租约,租客就要承担整个租期的租金,纵使租客搬走不住,房东仍有权要求租客所有的租金。法律规定房东有责任在租客搬走后尽最大的努力找到新租客,但是签署长期租约的租客必须向房东支付空置期间的租金。

 

5. 除了合约之外我还需要支付其它费用吗?
在签署合约时,房东有权利要求租客支付以下费用:预先支付最后一月的房租,押金,清洁费或信用背景调查费。
除要求支付租金外,房东可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房东为了保证自己的财产免受不必要的损坏,在租客搬走后,房东可以从中扣除租客损坏房屋的所有费用以及清洁费用。
当你搬走前,你可以请房东检查房子,如果有问题你自己先修理好,这样可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走,则不适用以上情况。

6. 我的朋友刚来美国,我替他租屋时做担保人,他不付租金,房东可以要我负责吗?
可以的,如果你是租约的共同签署人的话。

 

7. 房东有哪些权利?
房东有权要求房客按租约行事,包括按时交租金,合法使用所租用的房屋。例如,租客不能租来做商业用途,租屋内不能养动物,租客不能分租给他人等。如果你违反租约规定,房东有权请你搬走,如果你拒绝搬走,房东可以上法庭要求驱赶你。房东也可以规定房客的人数。此外,房东有权变卖房产。如果房子被卖了,你的租约不会受到影响。房东必须把你的租约转给新房东或者退款给你。

8. 房子的修理谁来负责?
一般来说,谁损坏,谁负责。如果不是被你损坏,则通常由房东负责。提出修理的最好时机是签约后,但搬进来之前。你可带上你的朋友一起视察房子,发现损坏可当场向房东提出或是拍摄照片,你的朋友可以做证人。关于修理的请求最好以书面方式提出,并注明日期,自己保留证据。

 

9. 如果房子环境不适合居住,我可以投诉房东吗?
可以。你可以要求房东维修,如果房东拒绝,你可以向当地市政府的房屋管理部门投诉。如果房子内发现老鼠,你可致电城市卫生健康部门清理。如果垃圾堵塞防火通道,你可以向消防部门投诉房东。政府部门一般会给房东六十天时间改正。如果房东还未改正,你可以透过法律途径来保护自己的权益。

10. 房东可以上法庭要求驱赶我吗?
可以。房东可以以你不付房租为由驱逐你。这种情况下,房东上庭前需要给你提前三天书面通知。针对各人情况请具体咨询律师。
如果房东要驱赶你,他/她必须去法院提出诉讼。驱赶房客程序如下:当你收到房东的逐驱通知书,你可以与房东协商自动搬走,如果你在三天内没有达成协议,房东必须向法院提供正式的驱逐令。你收到法院的通知后,你有五天时限对起诉作出书面回应并出庭应诉。如果你未按时回应,房东自动获胜。如果租客出庭应诉而法官裁定租客必须搬离,房东有权要求支付未付的租金以及诉讼费用。除诉讼以外,你还可以通过调节解决争端。中立的调解员可以为你和房东进行调解。

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